Umlagefähige Nebenkosten nach § 2 BetrKV: Liste der 17 Kostenarten
Stand: 30.10.2026 · Quelle: § 2 BetrKV und § 1 BetrKV auf gesetze-im-internet.de · Keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Umlagefähige Nebenkosten – rechtlich Betriebskosten – sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude und Grundstück laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Welche Kostenarten dazu gehören, zählt § 2 BetrKV in 17 Nummern auf – von der Grundsteuer bis zu den sonstigen Betriebskosten. Auf Mieter umgelegt werden dürfen sie nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Welche 17 Kostenarten sind nach § 2 BetrKV umlagefähig?
Die Tabelle fasst den Wortlaut der Verordnung verkürzt zusammen. Verbindlich ist allein der Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de.
| Nr. | Kostenart | Was dazu gehört (verkürzt) | Bezug zu Dienstleistern |
|---|---|---|---|
| Nr. 1 | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks | namentlich die Grundsteuer | – |
| Nr. 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Anmietung, Eichung und Verwendung von Wasserzählern einschließlich Berechnung und Aufteilung, Wartung von Wassermengenreglern, Betrieb hauseigener Wasserversorgungs- und Wasseraufbereitungsanlagen | – |
| Nr. 3 | Entwässerung | Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, Betrieb einer nicht öffentlichen Anlage und einer Entwässerungspumpe | – |
| Nr. 4 | Heizung | Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage (u. a. Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege, Prüfung, Reinigung, Verbrauchserfassung), zentrale Brennstoffversorgung, gewerbliche Wärmelieferung, Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten | Bedienung und Überwachung: Hausmeisterdienst |
| Nr. 5 | Warmwasser | Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Warmwasser, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten | – |
| Nr. 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen | Kosten verbundener Anlagen im Sinne der Nummern 4 und 5 | – |
| Nr. 7 | Personen- oder Lastenaufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und ‑sicherheit, Reinigung der Anlage | Reinigung: Gebäudereinigung |
| Nr. 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen | Hausmeisterdienst, Winterdienst (in der Praxis) |
| Nr. 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs; Ungezieferbekämpfung | Gebäudereinigung, Hausmeisterdienst |
| Nr. 10 | Gartenpflege | Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen einschließlich Erneuerung von Sand, Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen | Garten- und Landschaftsbau, Hausmeisterdienst |
| Nr. 11 | Beleuchtung | Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen | – |
| Nr. 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit nicht bereits unter Nummer 4 berücksichtigt | – |
| Nr. 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug | – |
| Nr. 14 | Hauswart | Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betreffen; Arbeiten nach Nr. 2 bis 10 und 16 dürfen dann nicht zusätzlich angesetzt werden | Hausmeisterdienst |
| Nr. 15 | Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitband-Verteilanlage | Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage oder der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage: Betriebsstrom und bei der Antennenanlage die regelmäßige Prüfung durch eine Fachkraft. Nutzungsentgelte, Kabelgebühren und Grundgebühren für Breitbandanschlüsse waren nur bis zum 30. Juni 2024 umlagefähig. Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, gilt Nr. 15 nicht (§ 2 Satz 2 BetrKV). | – |
| Nr. 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | Betriebsstrom, Überwachung, Pflege und Reinigung, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und ‑sicherheit, Wasserversorgung, soweit nicht unter Nummer 2 erfasst | Pflege und Reinigung: Hausmeisterdienst |
| Nr. 17 | Sonstige Betriebskosten | Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind | – |
Welche Kosten sind typischerweise nicht umlagefähig?
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Kostengruppen ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Dazu kommen Kosten, die nicht laufend entstehen oder nicht vereinbart sind:
- Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV): Kosten der für die Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, Kosten der Prüfung des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung – etwa Hausverwaltergebühren, Kontoführung, Porto.
- Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV): Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen – also Reparaturen, z. B. am Türschloss, am Wasserhahn, am Zaun oder an Spielgeräten.
- Ausschlüsse beim Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV): Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung gehören nicht zu den umlagefähigen Hauswartkosten.
- Einmalige Anschaffungen und Neuanlagen: Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV nur Kosten, die laufend entstehen – eine neue Gartenanlage oder ein neues Räumgerät gehören in der Regel nicht dazu.
- Nicht vereinbarte Kosten: Ohne Vereinbarung im Mietvertrag ist keine Umlage möglich (§ 556 Abs. 1 BGB); sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen ausdrücklich vereinbart sein.
Gerade bei Dienstleistern liegen umlagefähige und nicht umlagefähige Arbeiten oft im selben Einsatz: Der Hausmeister reinigt das Treppenhaus (umlagefähig) und repariert danach die Haustür (nicht umlagefähig). Deshalb sollte jede Tätigkeit einzeln zugeordnet werden.
Was ist bei Hausmeister, Reinigung, GaLaBau und Winterdienst umlagefähig?
Typische Tätigkeiten mit ihrer Einordnung und den passenden Nummern aus § 2 BetrKV.
Hausmeisterdienst
Hauswartkosten – ohne Reparaturen, Schönheitsreparaturen, Erneuerung und Verwaltung.
Zur ÜbersichtGebäudereinigung
Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Flure, Treppen und Keller.
Zur ÜbersichtGarten- und Landschaftsbau
Gartenpflege einschließlich Erneuerung von Pflanzen und Pflege von Spielplätzen.
Zur ÜbersichtWinterdienst
Räumen und Streuen – in der Praxis meist der Straßenreinigung zugeordnet.
Zur ÜbersichtWas sollte ein prüffester Leistungsnachweis enthalten?
Mieter dürfen die Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen. Ein Leistungsnachweis ist dann belastbar, wenn er nachvollziehbar zeigt, wer wann wo was erledigt hat und welcher Kostenart die Arbeit zuzuordnen ist:
- Objekt und Auftrag: Adresse und Bezug zum Auftrag bzw. Leistungsverzeichnis.
- Datum und Uhrzeit: Ankunft und Abfahrt am Objekt.
- Ausführende: wer den Einsatz erledigt hat.
- Tätigkeiten mit Teilarbeiten: so konkret wie im Leistungsverzeichnis.
- Kostenart je Tätigkeit: umlagefähig (mit Nummer nach § 2 BetrKV) oder nicht umlagefähig.
- Fotos: vorher und nachher als Beleg für das Ergebnis.
- Gesonderte Leistungen: Reparaturen und Sondereinsätze getrennt ausgewiesen.
- Eindeutige Nummer: fortlaufende Berichtsnummer, bei Bedarf mit Unterschrift.
Die App erkennt die Ankunft am Objekt und erfasst Ankunft und Abfahrt mit Uhrzeit. Vor Ort werden Teilarbeiten abgehakt, Fotos vorher/nachher gemacht und bei Bedarf unterschrieben – auch ohne Netz. Jede Tätigkeit ist nach § 2 BetrKV als umlagefähig oder nicht umlagefähig gekennzeichnet. Für jeden Einsatz entsteht ein PDF-Bericht mit Firmenlogo und lückenloser Berichtsnummer; gesonderte Leistungen sammelt der Faktura-Export.
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Häufige Fragen zu umlagefähigen Nebenkosten
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind die Betriebskosten, die § 2 BetrKV in 17 Nummern aufzählt – von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Hauswart bis zu den sonstigen Betriebskosten. Auf Mieter umgelegt werden dürfen sie nur, soweit der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).
Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
Ja, nach § 2 Nr. 14 BetrKV – aber nur, soweit die Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft. Erledigt der Hauswart Arbeiten nach Nr. 2 bis 10 oder 16, dürfen diese Arbeitskosten nicht zusätzlich dort angesetzt werden.
Sind Reparaturen umlagefähig?
Nein. Kosten, die anfallen, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen, sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?
Nach der Betriebskostenverordnung nicht: Kosten der Verwaltung des Gebäudes, der Aufsicht und der Geschäftsführung schließt § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV aus. Bei Gewerbemietverträgen kann vertraglich mehr vereinbart werden – das ist im Einzelfall zu prüfen.
Was sind sonstige Betriebskosten nach Nr. 17?
Laufende Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die keine der Nummern 1 bis 16 erfasst. Damit sie umgelegt werden können, müssen sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Inhalt der Betriebskostenverordnung verkürzt und allgemein wieder (30.10.2026). Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die Prüfung von Mietvertrag und Einzelfall. Verbindlich ist der Gesetzestext.